宏利证券 亏麻了, 楼市到底要跌多久? 房价连跌四年, 已经把刚需给跌没了
最近几年，90%的人都在吐槽楼市，吐槽房子。为什么会这样？房价降了嘛，而且降的速度太快了，大部分人第一次经历房价下行。
总有人不服气，08年、14年不是跌过吗？连17年的房价也明显调整过？话虽说的没错，但这些房价下行的时间短、烈度小，老百姓还是充满希望的，就算跌也会认为是周期性波动，很快会反弹。毕竟过去几十年的市场调控，让大家默认了房价越调越高。
只是没想到，这一次持续时间这么久，从2022开启下跌调整至今，几乎看不到希望，政策上耗费大量力气，能用的招都用上了：限购限售全放开，首付比例降到地板价，房贷利率史上最低了，可市场还没有回过神来。
今年前10月，新建商品房销售面积7.2亿平米，同比下降6.8%，其中住宅销售面积下降7%。销售额69017亿元，下降9.6%，其中住宅销售额下降9.4%。这样下去，今年大概率比最高点的2021年下降了接近50%。
其实回头看今年一至三季度的数据，就会发现4月份开始加速下跌了，尤其房价的表现。一来新房销售面积和销售额的跌幅不对等，可以推算出整体房价在下行。
再者，每个月70大中城市房价指数变动，房价下跌的城市数量逐月增多，10月最新数据，新房下跌城市63个，比例达到90%，二手房价格连续两个月，无一城不降。大中城市尚且如此，为数众多的小城市房价，大概率跌得更惨。
尽管这几年进一步明确止跌回稳是房地产政策目标，但止跌回稳也不意味着房价要上涨，尤其是普涨的可能性更小了。
房地产的持续下行显然是有拖累的，包括对居民消费、产业链发展都产生不利影响。都知道房产占据了居民财富的大部分比例，且多数人通过贷款买房，在房价上涨期间，资产变多的预期让大家可以对利息支出忽略不计，但如今预期消失，叠加经济下行导致的收入下降，使得家庭负债率直线上升，很多人压缩家庭支出。除了减少消费多存钱外，重点就是减少房贷的支出压力。
看住户贷款表现就略知一二了，今年前10月，住户中长期贷款增加1.26万亿。
机构统计，10月单月，住户中长期贷款不仅没有增加反而是减少700亿。
新增房贷为负数，只有一个解释了：当下的民众，不仅不愿意贷款，还忙着提前还贷，否则贷款何来负增长。
比购房者更难的，是那些上下游行业。包括设计、施工、家装、建材等等一系列巨大的产业链条，都无法不受到房地产市场的影响。在地产下行的这几年，家装行业整体呈现下滑趋势，比如头部企业红星美凯龙，也是严重受创。2025年第三季度，单季营收49.69亿元，同比下降18.6%，归母净利润亏损31.43亿元，同比下降66.55%。
这样继续下去肯定是不行的，这也是最近几年楼市支持政策不断加码的原因，最近又传言说，市场可能有一波新的松绑措施。
大概是：给新增个人房贷贴息，提高房贷借款人专项扣税，降低住房交易税费。
整体来看都是围绕降低购房成本做的措施，特别值得关注的是贷款贴息，看下来实操性挺强。这意味着购房者月供中的一部分利息将获得补贴，从而直接降低每月的还款压力，提升购房的可承担性。
当然，目前还是传言，毕竟大家也明白，政策的作用就是修修补补，不能有太高预期。特别是进入2025年之后，大多数城市的松绑措施基本已经出完了，不管是限购，限售还是限价都已经应出尽出，但现实看市场反弹乏力，效果也很难持续很久。
那么，楼市到底还要调整多久？取决于新政策是否加码，力度是否足够，而且大家得明白，之所以出现这样的情况，归根结底与驱动房市发展的因素转变有关。
2022年，国内总人口开启了负增长，而此前，新生人口明显转跌已持续约7年时间，人口基数减少和年轻人口比例下降，直接导致购房主力群体数量下降。例如2022年出生人口比2016年减少近一半，受生育以结婚为前提的传统文化影响，结婚率下滑，使得未来刚需购房群体规模将持续收缩。
这也意味着在人口红利时期建立的住房供需关系，必然要面临根本性的变化。不仅仅是需求端的显著萎缩，过去依赖人口增长的扩张模式，也使得住房市场整体进入了供应过剩的状况。截至2025年10月，全国商品房待售面积已达到7.56亿平米，尽管年内已经连续8个月减少，但仍然比去年年底多了279万平米。据克而瑞监测，8月百城去化周期基本持稳25.4个月，一二线持稳20个月左右，三四线去化周期仍达34个月，去化风险较高，供需矛盾加剧，进一步压制了房价的上涨动力。
当然了，楼市能否见底，关键还得看二手房。
目前，很多城市的二手房成交量已经完全超过了新房，克而瑞显示，2024年全国30个城市二手房成交2.3亿平米，创下历史新高，其中二手房成交份额占比到了59%。到了今年前10月，二手房成交占比已接近65%。可以说从宏观到我们肉眼可见的微观都在印证，二手房市场已经接替新房成为市场交易的主战场，其成交数据也能够直观反映市场冷暖。
与此同时二手房的库存量仍处于高位状态，2025年9月，百城二手房挂牌量达258.42万套，同比去年增长10.44%。其中一线城市深圳 (+29.57%)增幅最大，三四线城市绵阳 (+143.04%)增幅最大。
二手房的成交占比越高，库存量越大，议价空间就普遍上涨，也就是说买方有绝对的话语权，数据也佐证了这一点：11月百城二手住宅均价环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95%。
也因此，6月13日国常会上首次提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，明确下半年还将继续猛攻去库存，不过，止跌回稳也不意味着房价要涨，尤其是普涨的可能性更小了。
除此之外，房价收入比，也是衡量楼市是否见底的一个指标。
房价收入比是衡量城市房价是否合理的重要标准，一直以来以3-6倍为合理区间，即家庭3-6年的收入可以买一套房，在房价高涨时期，能达标的城市可以说少之又少。
伴随着房价下跌，房价收入比也呈现年年下滑局面，机构统计，2025上半年房价收入比为10，与2019年相比已下降约26.8%，这表明购房压力有所缓解。
而且房价收入比降到10以下的城市，越来越多了，100个城市中已接近8成城市位于低压力区间。
不过，为何房价收入比降到10以下了，房价仍无法止跌呢？
要知道，目前房地产市场已经从资产属性转变到了居住属性，在资产属性下，买房群体都是一些有支付能力，且敢于加杠杆的中高收入者，这也是为什么房价收入比能在短短几年时间内飙到峰值，因为这时候的市场购买力根本就与多数人无关。
而如今房市居住属性不断强化，买房群体的重心也由中高收入者转变到了无房者，这部分人的显著特征是收入一般甚至低下，以全国居民按人均可支配收入五等份分组，以中间收入组3.4万元/年的收入，10月百城新建住宅均价16973元/平米计算。
一对夫妻买一套100平米的房子，房价收入比也超过了10倍。更别说很多家庭根本达不到这个人均收入标准，负担不起买房的支出。
这也是即便房价收入比降了，但房价也是难以止跌的重要原因，因为住房居住属性的回归，只能说明房子的绝对价格跌了，并非基于老百姓购买能力的调整。
房说君有话说，所以这也是当前楼市需要直面的一个残酷现实，投资需求退潮后导致的住房过剩，不管通过多低的购买门槛，还是多小的买房压力，中等、中低收入者根本接不住，或者说只有极少数人仍有消费能力，但这些人买完了很快需求也就会断了。
说白了，当前楼市保障和市场两条腿并行，通过价格只有商品房价一半的配售房，来匹配中低收入者的收入，也符合房地产健康平稳的发展基调。本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：小羊头）
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